ул.Чапаева, 11/43 (ж/д 1-35)

meks777 · февраля 08, 2011, 23:10:20

И еще информация к размышлению...

Новый дом: кто заплатит ЖКУ?
Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Возведение нового дома – это забота застройщика. Однако его эксплуатация – это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).

Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает «затянуть процесс».

Вместе с тем, право собственности подразумевает так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве[1] гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О).

Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Определение ВС РФ от 24.04.2007 № 78-В06-64, Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 № -Ф 04-3181/2007(34456-А75-11)).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая – когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2008 №-А33-2625/2008). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (постановления ФАС ПО от 19.03.2008 №-А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 №-А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 №-Ф09-10699/07-С5). Такие расходы относятся на счет застройщика.

Еще одна категория споров – это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 №-2300-1 «О защите прав потребителей». Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 №-Ф09-2002/08-С1).

А теперь попроще - после подписания акта приёмки-предачи квартиры.

meks777 · февраля 08, 2011, 23:14:08

Пример похожий подобрал.

Вопрос:- В 2002 году заключил договор долевого участия в строительстве дома. Акт приема-передачи квартиры мной еще не подписан. В осмотренной квартире есть существенные дефекты. В соответствии с условиями договора я должен подписать Акт приема-передачи в 15-дневный срок. Что мне делать?

Ответ:
Дело в том, что отсутствие специального закона, регулирующего деятельность по участию физических лиц в долевом строительстве, порождает для всех участников строительства массу проблем. Поэтому основополагающим документом для строительной компании и дольщика, определяющим правила их поведения является заключенный между ними договор.

Если в Вашем договоре четко определен срок приема квартиры по Акту - лучше квартиру принять. В подписываемом Акте необходимо будет отобразить все выявленные дефекты. Если же обязанность принять квартиру у строительной компании по Акту четко не определена, лучшим выходом будет поговорить с представителями строительной компании о переносе сроков приема квартиры. В подобной ситуации переносить сроки разумнее всего на время проведения работ по устранению данных недостатков.

В случае, если строительная компания будет уклоняться от своей обязанности по устранению выявленных дефектов, наилучшим выходом будет принять квартиру по Акту, оформить право собственности и обращаться в суд с целью восстановить свои нарушенные права. Однако, категория дел связанных с долевым участием в строительстве является, на данный момент, достаточно сложной. По этой причине к участию в деле необходимо привлекать специалиста имеющего достаточный опыт в подобных делах.

Alex_X · февраля 09, 2011, 08:11:54

Написано, конечно, много, но по делу ли... Вообще логичнее всего было бы начислять квартплату со дня получения ключей и соответственно приёмки квартиры. В этот день человек впервые реально попадает в свою квартиру и начинает ей распоряжаться, снимает первые показания счётчиков. Но кто-то где-то тут уже писал, что скорее всего квартплата будет идти со дня, указанного в окончательном протоколе, т е по нашему дому с 31 декабря. Вот только за что там в январе нам могут насчитать я не представляю: вода - 0, газ -0, электричество - 0, лифт и т д

Алсуш · февраля 09, 2011, 08:28:05

У нас окончательный протокол вообще датирован 18.09.10

Cat · февраля 09, 2011, 09:52:36

Цитата: Alex_X от февраля 09, 2011, 08:11:54
Но кто-то где-то тут уже писал, что скорее всего квартплата будет идти со дня, указанного в окончательном протоколе, т е по нашему дому с 31 декабря. Вот только за что там в январе нам могут насчитать я не представляю: вода - 0, газ -0, электричество - 0, лифт и т д

А отопление? У нас, например, уже три месяца квартиры отапливаются

Кто за это будет платить?
С Глушко одна жительница писала, что квартплата будет начисляться с момента заселения

АльбинаХ · февраля 09, 2011, 10:14:44

Цитата: Алсуш от февраля 09, 2011, 08:28:05
У нас окончательный протокол вообще датирован 18.09.10

у нас тоже протокол 21.09.10, а дом сдался 30.12.10, а ключи до сих пор не дали. За что я платить то должна? Просто акт приемки квартиры и договор с УК надо подписывать датой, когда ключи дают.

Алсуш · февраля 09, 2011, 11:52:22

Все таки логично будет с момента получения ключей.

ira_81 · февраля 09, 2011, 20:37:31

Привет всем! У нас с крыши течет вода, звонили в УК, сказали на недели придут снег скидывать будут с крыши. Но там на крыше какое то повреждение и у нас вода с потолка капает в таз. Куда еще обратиться, что бы побыстрей решили вопрос с протечкой потолка.

*Алла* · февраля 09, 2011, 21:17:37

Цитата: ira_81 от февраля 09, 2011, 20:37:31
Привет всем! У нас с крыши течет вода, звонили в УК, сказали на недели придут снег скидывать будут с крыши. Но там на крыше какое то повреждение и у нас вода с потолка капает в таз. Куда еще обратиться, что бы побыстрей решили вопрос с протечкой потолка.

У вас в комнатах вода течет или в лоджии? У нас с балконов лило сильно когда всё таяло, сейчас лед, даже окна примерзли-не открыть! Мне кажется, надо не с крыши снег убирать, а технические этажи гидроизолировать. ну и крышу чистить тоже надо.

ira_81 · февраля 09, 2011, 21:42:16

У нас течет в комнатах, на технических этажах тоже вода, которая капает с крыши.

Алинка-malinka · февраля 09, 2011, 22:23:48

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, где можно оплатить ветеранам ипотеку?

Albina RR · февраля 09, 2011, 22:25:32

в кара алтыне

meks777 · февраля 09, 2011, 23:08:42

Привет всем.Сегодня был в УК "ЖиК" и нашёл ответ на свыой же вопрос - у них на доске информации висит письмо из ГЖФ с разъяснением:квартплата начисляется с момента заселения.В нашем случае - 3 февраля 2011 года.

meks777 · февраля 09, 2011, 23:10:48

был сегодня в УК - оставил заявление директору УК о том,что до сих пор не работает лифт - а это нарушение закона РФ.

meks777 · февраля 09, 2011, 23:33:30

Вопрос:где и когда дают акт приёма-передачи квартиры?или его дают после полного погашения долга по ипотеке?

ira_81 · февраля 09, 2011, 23:36:59

meks777, подскажите где находится УК, на глушко-8? Где это, и как доехать? Целый день звонили не могли дозвониться, если и завтра не дозвонимся, тоже поедим жалобу писать. У нас из-за этой протечки с крыши, загасились обои и потолки

.

Alex_X · февраля 10, 2011, 07:53:13

Сочувствую вам, Ирина! Да что же это за дом такой получился, столько проблем у людей

Глушко, 8 это и есть тот самый 6а-1 - ипотечный дом, который уже давно сдан... Скорее всего разбираться ездить нам придётся туда

evgeniya-shigaeva · февраля 10, 2011, 09:03:54

Ой, читаю и удивляюсь... Видимо мы одни без претензий: у нас все отлично

, ни плесени, ни воды на потолке...т-т-т... Вчера к нам приходила женщина из телесета, скоро проведут телефон и интернет!
У кого как с горячей водой? у нас течет почти холодная... А в остальном все просто супер!!

Albina RR · февраля 10, 2011, 10:05:05

У нас тоже все хорошо сухо,чистенько. А тв вместе с телефоном и интернетом подключать будут?

Edvard · февраля 10, 2011, 14:06:22

Цитата: ira_81 от февраля 09, 2011, 23:36:59
meks777, подскажите где находится УК, на глушко-8? Где это, и как доехать? Целый день звонили не могли дозвониться, если и завтра не дозвонимся, тоже поедим жалобу писать. У нас из-за этой протечки с крыши, загасились обои и потолки .

Скажите пожалуйста а вы с какой квартиры.Если сейчас возникли такие проблемы,то что же будет весной.По решению данного вопроса надо объединится всем жителям дома.

Timon · февраля 10, 2011, 14:55:56

Цитата: Edvard от февраля 10, 2011, 14:06:22
Скажите пожалуйста а вы с какой квартиры.Если сейчас возникли такие проблемы,то что же будет весной.По решению данного вопроса надо объединится всем жителям дома.

Ира из 75 я из 76!
Я по крыше над вторым подъездом походил подтеки -есть в 2х местах один над квартирой Ирины, второй над 77 квартирой (в обоих квартирах есть следы данного события). Над балконами есть закуточек кладка в котором тоньше чем у остального чердака - над балконами собирается конденсат - и идет вниз. Двери для этого закуточка заказаны (со слов Фаиля - прораба), после их установки температура должна выровняться и над балконами капель прекратиться (якобы). На потолок 75 квартиры капает с несущей металлической балки 8 числа звонил сообщал в ЖИК, на потолок 77 квартиры из соединения между плит (тоже сообщал). больше пока не видно подтечек. А вообще надо всем позвонить в ЖИК и "замучить" чтоб шевелились. Я например тазики ставить не собираюсь - пока тазики стоят это только моя проблемма.. а без тазиков нас больше... а вместе мы сила

, предлагаю всем жителям 10 этажей как минимум раз в день узнавать как дела с крышей

NEZZ · февраля 10, 2011, 15:13:55

напишите телефоны, буду звонить, я тоже с 10 этажа, только 1 го подьезда, у нас на балконе тоже подтеки, все окна в инеи, в углу квартиры небольшие пятна , похоже плесень.

Timon · февраля 10, 2011, 16:42:34

2115070 - местные диспетчера, - туда я и звоню (кстати перезванивают и отчитываются

)
2213150 - приемная.

Edvard · февраля 10, 2011, 17:03:43

Мы дозвонились по первому телефону до слесарей,нам перезвонили и сказали что слесаря там были,что причина протечки:деффект кровли.На следующей неделе должна быть комиссия,после чего строители будут устранять причину. Можно ещё обращаться по адресу Челюскина д.26 ,при возникновении вопросов.

Timon · февраля 10, 2011, 17:06:26

Цитата: Edvard от февраля 10, 2011, 17:03:43
Мы дозвонились по первому телефону до слесарей,нам перезвонили и сказали что слесаря там были,что причина протечки:деффект кровли.На следующей неделе должна быть комиссия,после чего строители будут устранять причину. Можно ещё обращаться по адресу Челюскина д.26 ,при возникновении вопросов.

+1 !!! Респект .. мне тоже это говорили будем немножко ждать (позванивая)