Досрочное погашение договора СИ или займа

[Светланка30]

зато по кредиту вы проценты выплачиваете сразу, каждый месяц полностью, а здесь проценты перенесены на конец срока. Лишнего с вас не берут же, а только те проценты, которые набежали за период пользования.

вообще то при досрочном погашении потребительского кредита сумма пересматривается и уменьшается значительно.
Я тоже не согласна с ПРАВДОЙ в том, что идут такие переплаты,только кирпичами  не закидывайте плиз.

[Елен@]

Здравствуйте, уважаемые пользователи форума. У меня к вам вопрос, который уже неоднократно поднимался и обсуждался в разных темах "Досрочное погашение". Как я понимаю, есть два варианта: Полное досрочное погашение (когда оставшаяся сумма выплачивается сразу целиком) и частичное досрочное погашение (когда выплаты осуществляются с опережением графика). Возникает несколько вопросов:
1. Допустим, что я буду 20 лет ежемесячно платить строго графика выплат, что полностью за раз погашу всю оставшуюся сумму, нет ни какой разницы, так как все равно придется выплачивать начисленные проценты, так ли я понимаю? И вообще, отличаются ли, в денежном и процентном соотношении, полное досрочное погашение и частичное досрочное погашени по договору социальной ипотеки, от полного досрочного погашения и частичного досрочного погашения по договору займа?
2. Будут ли пересчитываться проценты, при осуществлении платежей с опережением графика? К примеру, у меня в банке есть автокредит, и если выплачивать сумму в разы большую, чем положено в данный месяц, то получается, что оплачиваешь проценты только текущего месяца, вся остальная сумма погашает сам кредит и списываются проценты. А как обстоят дела с социальной ипотекой?
3. Стоит ли сразу и выгодно ли вообще, до заключения договора, вносить большую сумму?

[Старший инженер]

Без обид, уважаемые форумчане, но соципотека прежде всего была задумана не как выгодный инвестиционный проект, а возможность получить жильё с длительной рассрочкой под умеренные проценты для тех, у кого не хватает средств для их  накопления в погоне за инфляцией и для поддержки бюджетных работников у которых, в принципе такой возможности нет.
[/quote]

[иван5755]

При досрочном погашении проценты не начисляются.
При погашении частями большими размерами чем установлено, то проценты пересчитываются.

[Старший инженер]

 Náin
Постоялец
FAQ: договор займа vs. договор соципотеки
« : Ноября 17, 2012, 22:04:30 »
1. Договор соципотеки и договор займа одинаковые по сути. В каждом из них есть тело кредита, процентная ставка и ежемесячные платежи. Разница между ними в том, что за в договоре соципотеки процент начисляется на невыкупленную площадь, а в договоре займа – на невыплаченный остаток займа.

2. Договор займа заключается для выплаты задолженности по договору соципотеки.

3. После заключения договора займа квартира переходит в собственность плательщика. Сразу после этого можно зарегистрировать собственность в регпалате с обременением в пользу ГЖФ.

4. Ставки ссудного процента по договорам соципотеки одинаковые и составляют 7% годовых. Для молодых семей -12,9%.

5. И при договоре соципотеки и при договоре займа сохраняется право на получение государственной поддержки в размере 200 000 руб. в случае рождения ребенка («детские деньги»), гарантированное нам постановлением КМ РТ от 02.08.2007 № 366 «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 № 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» (в редакции постановления КМ РТ №847 от 12.10.2011 г.). Конкретно – пункт 7: «Если после принятия на учет у семьи рождается ребенок, у нее возникает право на государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) на сумму 200 тыс.рублей, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка».

6. Материнский капитал (в 2013 г. составит 408 960 руб.) можно использовать только при наличии свидетельства о праве собственности на квартиру, что возможно только при заключении договора займа. При перечислении пенсионном фондом денег будут списаны все начисленные, но еще не выплаченные проценты как за досрочное погашение (см. п. 9). Остальная сумма пойдет на погашение тела займа.

7. Плюсы и минусы договора займа:
+   возможность использовать материнский капитал;
+   квартира переходит в собственность плательщика и, соответственно, не начисляется оплата за наём жилого помещения);
+   общая переплата по договору займа существенно ниже, чем по договору соципотеки.
Например, при сумме займа 1 млн. руб. на 240 месяцев переплата по договору займа составит 700 тыс. руб., по договору соципотеки – 1 млн. 200 тыс. руб.

–   наличие штрафных санкций за просрочку платежа (0,5% от суммы просрочки в день);
–   в случае просрочки платежа более 30-ти дней или неоформления закладной на квартиру ГЖФ может потребовать уплаты всей суммы займа и всех процентов по графику.

8. Плюсы и минусы договора соципотеки:
+   отсутствие штрафных санкций за просрочку платежа.

–   нельзя оформить материнский капитал;
–   высокая переплата.

9. Досрочное полное погашение. В этом случае ГЖФ справедливо и совершенно законно потребует доплаты. Дело в том, каким образом начисляются проценты по договору займа.
Введем два понятия – проценты начисленные и проценты по графику.
Проценты начисленные – это 7/12% от невыплаченной части займа ежемесячно.
Проценты по графику – это сумма процентов, которую нам предлагает заплатить ГЖФ.
Итоговые суммы процентов начисленных и процентов по графику за весь срок займа равны.
Разница в распределении процентной нагрузке по месяцам.
Если бы мы платили как обычно (т.е. как полагается по Гражданскому кодексу), то суммы процентных выплат были бы самые высокие в первом триместре кредита.
По графику наибольшая процентная нагрузка приходится на последний триместр займа, т.е. ГЖФ начисляет проценты, но держит их в уме предлагает нам их оплатить потом, в конце займа. Это выгодно, т.к. темп инфляции опережает процентную ставку по займу, и через, скажем, 10 лет выплаты сильно обесценятся.
Таким образом, при досрочном погашении ГЖФ потребует уплатить проценты, которые были начислены, но не выплачены заемщиком. Общая сумма переплаты при этом не увеличится.
Законное обоснование – постановление пленума Высшего арбитражного суда №147 от 13.09.2011 г., определившее, что при досрочном погашении займа сумма процентов должна быть пересчитана. Кто сомневается –http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=120495

10. Платежи сверх графика. Если платить с опережением, сумма переплаты должна снижаться. По графику в файле XLS, предлагаемому на личной странице сайта ГЖФ, если вносить платежи с опережением, сумма переплаты возрастает. Это неправильно. Видимо, файл недоработан и содержит ошибки в формулах. Сумма переплаты по договору займа не может увеличиваться при платежах строго по графику, а тем более при досрочном погашении, а может только снижаться.

11. Почему переплата по договору соципотеки выше чем по договору займа?
Причина в том, как выкупается тело кредита. Если проанализировать ипотечные платежи и преобразовать их в кредитные, то получается, что наибольшая процентная нагрузка приходится на первые 2 года платежей. Тело кредита при этом не только не погашается, а даже растет. Это значит, что придя закрывать долг, например, через 2 года, можно узнать, что сумма, которую следует закрыть, не только не ниже, а выше первоначальной невыкупленной части квартиры.
« Последнее редактирование: Ноября 17, 2012, 23:26:01 от Náin »

[Marat_0915]

Значит, до выигрыша квартиры надо вносить побольше денег.

[Шамиль]

А обязательно было процитировать целую страницу текста, чтобы одну фразу сказать? 

Marat.M, Вам замечание за излишнее цитирование (п. 2.11 Правил форума).
Отредактируйте свой пост в части приведённой цитаты.
С уважением, администрация форума.

[Старший инженер]

Значит, до выигрыша квартиры надо вносить побольше денег.

Это уж Вам решать, но если есть возможность, я так думаю, лучше вносить больше.

[RobertON]

Здравствуйте, уважаемые пользователи форума.
3. Стоит ли сразу и выгодно ли вообще, до заключения договора, вносить большую сумму?

странный вопрос №3, конечно стоит внести сумму до начала выплат, так вы точно уменьшите: ежемесячную сумму выплаты, размер % переплаты.
+ совет если у вас есть допустим 700т.р. то положите из них 600 т.р. на ипотеку, а 100 т.р. в банк на черный день.

[Старший инженер]

странный вопрос №3, конечно стоит внести сумму до начала выплат, так вы точно уменьшите: ежемесячную сумму выплаты, размер % переплаты.
+ совет если у вас есть допустим 700т.р. то положите из них 600 т.р. на ипотеку, а 100 т.р. в банк на черный день.

Кто то может рассматривать и другой вариант.Мол квартиру все равно не дадут сразу, зачем платить вперед, хотя и понятно баллов наберет меньше.

[gala@]

Кто то может рассматривать и другой вариант.Мол квартиру все равно не дадут сразу, зачем платить вперед, хотя и понятно баллов наберет меньше.

Старший инженер, Вы вообще получили квартиру по ЖСК, это случилось не потому ,что пришлось положить крупную сумму! Так и в СИ, конечно, какая-то сумма должна лежать, но зачем нести все деньги.

[Баламут]

Старший инженер, Вы вообще получили квартиру по ЖСК, это случилось не потому ,что пришлось положить крупную сумму! Так и в СИ, конечно, какая-то сумма должна лежать, но зачем нести все деньги.

Плюсую. Баллы не имеют теперь такого большого значения, как раньше.

[Старший инженер]

Старший инженер, Вы вообще получили квартиру по ЖСК, это случилось не потому ,что пришлось положить крупную сумму! Так и в СИ, конечно, какая-то сумма должна лежать, но зачем нести все деньги.

А кто то получил?

[gala@]

А кто то получил?

хорошо,я имела в виду сам розыгрыш, и Вы это поняли

[Старший инженер]

хорошо,я имела в виду сам розыгрыш, и Вы это поняли

Конкурс продлен кажется до 15.03.13.
Каждый рассуждает по своему.
Когда есть необходимость улучшения условий- это стимулирует.
И я внес, что смог- по максимуму. Но в данном случае можно было максимум не вносить.Заранее не знаешь.
Может быть хоть дом быстрее построится Вам, если не нам( наивный да?).

[gala@]

И я внес, что смог- по максимуму. Но в данном случае можно было максимум не вносить.Заранее не знаешь.

конечно, тем более если учитывать,что займ под 7% в то время,как ввыплаты по вкладам в банке 9%

[Старший инженер]

конечно, тем более если учитывать,что займ под 7% в то время,как ввыплаты по вкладам в банке 9%

Согласен, я не против. Я только против что-бы все это превращалось в чисто ко"МММ"ерческий проект,который ущемляет других.

[gala@]

есть сумма, лежит она под%% , тем более если сумма не маленькая, живете в СИ-квартире и платите по "СИ"-займу с денег,которые получаете в виде %% по вкладу. Это к вопросу о том, что не все могут погашать СИ- ипотеку или займ из-за маленьких зарплат. Это в случае,если за какое-то время всё-таки удалось скопить какую-то сумму,то изложенный выше  вариант тоже можно рассматривать.

[gala@]

Согласен, я не против. Я только против что-бы все это превращалось в чисто ко"МММ"ерческий проект,который ущемляет других.

как он может ущемлять других? если зарплаты маленькие,люди по крохам пытаются накопить,работая на двух работах, то конечно нужно выбирать самый выгодный вариант. всё равно человек платит,но с меньшими затратами для себя,чтоб не так ощутимо было. Выплаты по СИ-это как минимум треть или даже половина зарплаты, разве это коммерческий проект?

[Старший инженер]

конечно, тем более если учитывать,что займ под 7% в то время,как ввыплаты по вкладам в банке 9%

Тогда лучше класть под 11%.

[Старший инженер]

Плюсую. Баллы не имеют теперь такого большого значения, как раньше.

Это мы узнаем на завершающей стадии по меркам времени пребывания в ипотеке 

[gala@]

Тогда лучше класть под 11%.

9-11%%, суть: больше 7%

[gala@]

Это мы узнаем на завершающей стадии по меркам времени пребывания в ипотеке 

У Баламута от баллов и денег на счете не зависит, от предприятия, значит, как квоты выделят

[Старший инженер]

как он может ущемлять других? если зарплаты маленькие,люди по крохам пытаются накопить,работая на двух работах, то конечно нужно выбирать самый выгодный вариант. всё равно человек платит,но с меньшими затратами для себя,чтоб не так ощутимо было. Выплаты по СИ-это как минимум треть или даже половина зарплаты, разве это коммерческий проект?

Ну Вы же прекрасно понимаете о чем я...фамилии уж не буду называть.
Тогда лучше класть сразу 2,5 миллиона, подумаешь 600 т.р.
Я, к сведению, работал какое то время так же, домой не приходил ночевать, я же не осуждаю таких людей. Я просто за справедливость!
Я понимаю что сейчас это не модно звучит, в моде бизнес?!
Мы наверно не в той ветке рассуждаем.

[IGRUL16]

9-11%%, суть: больше 7%

7% на бумаге,по факту те-же 11%.