Ипотека скоро встанет?
// Финансы
Строительство жилья в республике идет ударными темпами. С каждым годом в Татарстане планируется вводить все больше и больше квадратных метров. Строительный «бум» имеет место быть, так как, по законам рынка, спрос рождает предложение. Тем не менее, сегодня многие участники рынка классической ипотеки недовольны положением дел: застройщики не могут продать квартиры в новых домах, так как люди стали меньше брать ипотечные кредиты. Однако продавцы не желают снижать цены. Вместе с тем, желающие купить новое жилье не могут продать свои старые квартиры – по причине резкого сокращения числа покупателей.
ОТГОЛОСКИ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА ДОКАТИЛИСЬ ДО НАС
Такую проблему озвучила на заседании ведомственной коллегии Минстроя республики председатель правления ЗАО ГКБ «Автоградбанк» (г. Набережные Челны) Венера Иванова. Так, количество зарегистрированных сделок по покупке-продаже жилых помещений во втором квартале 2008 года снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, практически сравнявшись с показателями 2006 года.
Слова Венеры Ивановой подтверждают и данные Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ: в течение этого года через ОАО «Ипотечное агентство Татарстана» выдано 730 ипотечных кредитов на сумму 681,281 млн. руб., что в 2 раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Согласно данным Национального банка республики на 1 июля нынешнего года, объем выданных кредитов в целом по республике составил 2,56 млрд. рублей, это на 24% меньше прошлогодних показателей.
Кризис продаж жилья наступил после революции цен на него, которая прокатилась по России в 2006 году, констатируют аналитики. На это был ряд объективных причин, в том числе – относительно «мягкий» подход кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и достаточно высокая склонность людей приобретать жилье в собственность. Собственники при этом могли рассчитывать на то, что со временем сумеют продать жилье по еще более высокой цене. Но вот уже полтора года стоимость квадратного метра держится практически на одном и том же уровне. Как следствие, резко снизилось и число покупателей, готовых приобретать квартиры по рыночной стоимости. Связано это еще с одной проблемой – людей, которые имеют сравнительно высокие доходы и могут позволить купить себе квартиры по ипотеке, в республике не так много. А ведь надо учесть и то, что стоимость квадратного метра растет в два, а то и в три раза быстрее средней заработной платы населения. По словам председателя правления «Автоградбанка», такое несоответствие постепенно стало выравниваться в нынешнем году, так как все-таки наблюдается стагнация стоимости квадратного метра жилья. Выход из сложившейся ситуации аналитики, в частности, видят в повышении уровня доходов населения и в понижении стоимости жилья. При этом механизмы ограничения цены на квадратный метр, получаемой по социальной ипотеке, могли бы в той или иной разумной форме использоваться и на рынке коммерческого жилья, уверена Венера Иванова.
Классическая ипотека, в отличие от социальной, подвержена значительным колебаниям: на нее, как правило, влияют международные и российские кризисы ипотечных и банковских систем. Нынешнюю ситуацию на российском ипотечном рынке специалисты связывают с мировым ипотечным кризисом, случившимся в прошлом году. Аналитики предупреждали, что болезненнее всего кризис может ударить по строительным компаниям. Сегодня ставки по кредитам на приобретение новостроек и так высокие. Но главная проблема заключается в том, что немногие банки хотят работать со строительными компаниями и новостройками. Мы, к сожалению, не можем кредитовать схемы финансирования, по которым работают строительные компании, говорит Венера Иванова. Ситуация усугубляется еще и тем, что теперь рефинансировать ипотечные кредиты будет практически невозможно. Уже в ближайшее время немногочисленные ипотечные программы по кредитованию новостроек могут и вовсе оказаться свернутыми.
Если до этого ипотека была возможной благодаря западным, «длинным», деньгам, то теперь, по причине мирового финансового кризиса, этот канал для многих средних и малых российских банков практически стал недоступен: иностранные инвесторы стали повышать свои кредитные ставки. В свою очередь, банки начали закрывать часть ипотечных программ, и пересматривают условия кредитования, в том числе увеличивают процентные ставки для вновь прибывших заемщиков. Это явилось довольно жестким отсевом для них. Один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования – банк «ВТБ 24» – принял решение о прекращении рефинансирования ипотечных закладных с 1 сентября этого года. Это значит, что он перестанет выкупать кредиты в других банках. Теперь, в основном, ипотека функционирует за счет собственных средств крупных банков. Но надолго ли хватит этого резервного топлива? И значит ли это, что с его окончанием ипотека встанет? Эту задачу надо решать не только на федеральном, но и на региональном, республиканском уровнях.
«КЛАССИЧЕСКАЯ ИПОТЕКА НАМ НУЖНА»
Премьер-министр Татарстана Рустам Минниханов, который также принимал участие в работе ведомственной коллегии Минстроя, в принципе, согласен, что банковский кризис и ипотечный кризис имеют место. Тем не менее, говорил глава правительства, «сегодня, даже если иметь в наличии деньги, я не уверен, что покупательская способность проглотит столько жилья, сколько мы планируем… Оказывать какое-либо содействие по коммерческому жилью у республики нет бюджетных возможностей. Мы уже серьезно зашли по социальной ипотеке и несем определенные обязательства перед банками». И в то же время премьер-министр признает, что выполнить республиканскую задачу по увеличению ввода жилья в 2015 году до 3,8 млн. кв. метров, или 1 кв. метра на одного жителя, без использования механизмов классической ипотеки практически невозможно:
- Нам надо расти каждый год по квадратным метрам, и если мы не будем использовать классическую ипотеку, эту задачу решить очень сложно. И мы должны находить реальные пути поддержки этой ипотеки.
Глава татарстанского правительства говорит, что «ситуация на самом деле может быть сложнее, чем мы думаем». Конкретно на решении этой проблемы он не стал останавливаться, предложив собраться с участниками рынка коммерческого жилья на отдельном заседании.
КАК СДЕЛАТЬ НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЫМ?
Пока банки, застройщики и риэлторы обеспокоены возникшей ситуацией на рынке коммерческого жилья и пытаются найти выходы из нее, директор Департамента развития системы рефинансирования ОАО «АИЖК» (г. Москва) Владимир Петренко предлагает и федеральным, и региональным властям обратить взор на нужды семей с невысокими доходами, для которых «поднять» классическую ипотеку нереально. Есть такое понятие – коэффициент доступности. Мы видим, что коэффициент доступности по всему ПФО, в том числе и по Татарстану, достаточно низкий по сравнению с другими округами, говорит он. Что касается уровня доступности жилья, он должен быть 3,2, тогда как в реальности находится на уровне 4,8, и это низкий показатель, подчеркивает Владимир Петренко:
- Тут нужно учитывать и возраст заемщика. Ипотечные кредиты – достаточно долгие по срокам, их в среднем выдают на 15 лет. Средний возраст заемщиков переваливает за 35 и 40 лет, то есть, взяв кредит, они будут гасить его, будучи пенсионерами. Вынести это крайне сложно. Поэтому это одна из задач нашего правительства и региональных властей – стимулировать именно молодежную политику.
Ипотечные кредиты, вместе с тем, должны быть доступны для большинства граждан, говорит он. В связи с этим директор Департамента развития системы рефинансирования ОАО «АИЖК» говорил о необходимости внедрения так называемых продуктов с растущим иммунитетом, то есть кредитов на доступных для большинства населения условиях. Это позволит значительно увеличить на рынке стандартной ипотеки число семей с невысокими доходами. Также он предложил шире применять на практике приобретение жилья по коммерческому найму и социальному найму. Для чего семьям с низкими доходами приобретать жилье в собственность, тогда как весь мир живет прекрасно по социальному найму, говорит Владимир Петренко.
В самом деле, социальный наем является более приемлемым для большинства россиян. Он позволил бы вовсю развернуться национальному проекту «Доступное жилье», ведь такое жилье в наше время остается понятием относительным. А строительство дешевого муниципального жилья, в свою очередь, позволило бы сместить интерес граждан от собственности к его аренде и в целом решить проблему обеспечения жильем большей части граждан.
НЕЙЛЯ АВЗАЛОВА, «ИТ»
http://www.tatarnews.ru/?page=8&article=1046
