о перепланировке.
Некоторые критические ошибки
Один из самых распространённых и противоправных элементов перепланировки – объединение комнаты с лоджией с выносом труб и радиатора отопления на лоджию. В данном случае происходит нарушение целостности ограждающей конструкции, ведь при объединении разрушается стена, демонтируются окна. Как бы собственник не утеплял стенки лоджии, какие бы тёплые окна не устанавливал – компенсировать нарушение теплового контура и увеличение теплопотребления не удастся. Помимо нарушения микроклимата, запотевающих окон (собственных проблем) такая квартира будет расходовать больше тепла и увеличивать количество тепла, которое потребляет дом в целом. Так что каприз одного собственника оборачивается излишними затратами для всех остальных жителей дома, ведь за тепло платят не по индивидуальным, а по общим счётчикам.
О том, что самовольное изменение конфигурации системы отопления не допустимо не стоит и говорить. Обычно перенос радиатора на лоджию, увеличение числа приборов и их секций, устройство тёплого пола за счёт подключения к системе теплоснабжения производится кустарными слесарями и сварщиками. Качество работы тут гарантировать не может никто, а любая авария приведёт к остановке подачи тепла в квартиры от первого по последний этаж. В зимнее время это почти катастрофа.
Нельзя сносить в квартире несущие стены и пробивать проёмы там, где заблагорассудится. Несущие стены являются составной частью системы, обеспечивающей надёжность и устойчивость всего дома. Снос такой стены или частичное разрушение (устройство проёма) могут привести к обрушению дома и гибели людей.
Нельзя самовольно возводить стены, устанавливать тяжёлое оборудование, где вздумается. Широко известен случай, когда в Москве в квартире на 5 этаже новый хозяин построил стационарный бассейн. При первом же испытании он вместе с бассейном, обломками перекрытия и осколками кирпича оказался на четвёртом этаже, а вода привела в негодное состояние квартиры на остальных нижележащих этажах. Подобные случаи нередки и потенциально возможны при установке тяжёлого тренажёрного оборудования, станков, возведении новых стен и иных конструкций. В многоквартирном доме предельная нагрузка на перекрытие обычно составляет не более 200кг/м2. Категорически запрещено пробивать в перекрытиях отверстия и проёмы.
Или вот пример из того же объявления: «Выдалбливаем ниши под батареи». Понимают ли люди, выдалбливающие в собственной квартире нишу в наружной стене и утапливающие в них радиаторы, что, во-первых, через оставшийся уменьшенный слой стены они начнут отапливать «улицу», а во-вторых – лишат окно омывающего восходящего потока тёплого воздуха?
Перепланировка всё же происходит
Случается, что в квартире всё же жизненно необходимо произвести некоторые изменения планировки. Например, устроить новый проход из кухни в комнату или объединить ванную с туалетом в совмещённый санузел. Нужно помнить, что основанием для регистрации права собственности на недвижимость является документ о технической инвентаризации – паспорт с планом помещений, указанием их площади и иных параметров. Чтобы не иметь проблем с согласованием произведённой перепланировки лучше всего на стадии строительства жилого дома обратиться к застройщику, у которого вы приобретаете квартиру. Хороший застройщик поручит своему проектировщику рассмотреть пожелания покупателя и, если они не противоречат условиям надёжности и безопасности дома, внесёт соответствующие изменения в проект. Тогда вы получите документы на квартиру с учётом произведённых изменений, и вопрос будет исчерпан. Примерно так же целесообразно поступать и при покупке офиса, встроенного в многоквартирный жилой дом или пристроенного к нему – приспособление и перепланировку лучше заранее оговорить с застройщиком и его проектной организацией. Но это идеальные варианты, ограниченные временем ввода объекта в эксплуатацию.
Подавляющее количество перепланировок производятся на стадии, когда дом построен и в эксплуатацию сдан. Стены ломаются и перестраиваются в дополнение к евроремонту.
По закону для проведения таких работ собственнику необходимо заказать проект перепланировки у проектной организации, имеющей лицензию (допуск к работам). Потом обратиться в органы муниципальной власти или местного самоуправления за разрешением и после его получения приступать к работам. Так поступают далеко не все. Большинство производит перепланировку без всякого разрешения, и сталкиваются с проблемой только при проведении процессуальных действий. Например, появляется желание продать квартиру, а органы регистрации отказывают в оформлении документов, потому, что фактические параметры помещений (площадь, конфигурация) отличаются от первоначальных, проектных.
В таком случае собственнику нужно доказать, что произведённые изменения не оказывают негативного влияния на надёжность и безопасность многоквартирного дома в целом и не нарушают функционирования его инженерных систем. Для этого необходимо получить заключение независимой экспертной организации, которых в Татарстане много. Обращаться за экспертным заключением по перепланировке лучше в такую организацию, которая имеет обширную практику в этих вопросах.
Как отстоять свои права?
Компетентная строительная экспертиза требуется не только для узаконивания совершённой перепланировки, но и для защиты прав тех, кто мог от этой перепланировки пострадать, понести ущерб. Если вы считаете, что строительные фантазии соседей по дома нанесли вам ущерб или несут в себе опасность, то следует обращаться в суд. Допустим, сосед по подъезду подключил к общей системе теплоснабжения трубы, уложенные в пол, а заодно вытащил радиаторы в пространство, полученное после объединения комнаты с лоджией. И, естественно, при включении этого инженерного чуда, в других квартирах подъезда стало не хватать тепла. Или построил себе кладовую в местах общего пользования, закрыв стеной окно лестничной клетки, предназначенное для освещения пути эвакуации и обеспечения воздухообмена. Или при самовольных работах нарушил общую систему вентиляции. В подобных случаях нужно письменно обращаться с претензиями к лицу, допустившему эти нарушения и в управляющую компанию или ТСЖ. Если в течение месяца ответа на ваше обращение не последовало и меры по устранению нарушений не приняты, можно смело обращаться в суд.
Для того, чтобы принять объективное решение судья, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу, а истец может порекомендовать экспертную компанию. Перечисленные выше экспертные организации внесены в реестры и базы данных Арбитражного суда и районных судов Татарстана. Экспертизу можно заказать до начала судебного разбирательства и приложить заключение к заявлению, а можно заявить о необходимости назначения экспертизы и она будет проведена согласно определению суда.