Направляю текст письма.
Прокурору
Республики Татарстан
К.Ф.Амирову
Копия: Главе администрации
Советского района г.Казани
Р.Г. Гафарову
От жителей дома
№ 5б по ул.Дементьева
Уважаемый Кафиль Амирович!
Мы жители, проживающие в доме 5б по ул. Дементьева, построенного по программе социальной ипотеке НО «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ». В данном многоквартирном жилом доме согласно пп.4 п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Исходя из данной нормы закона, у каждого многоквартирного жилого дома есть своя придомовая территория, которая в свою очередь, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.
Вопрос о формировании и оформлении земельных участков под многоквартирными жилыми домами, сданных по программе социальной ипотеки в общую долевую собственность остается открытым, т.к. в данных домах не много собственников, у которых зарегистрировано право собственности на помещение, большинство не могут зарегистрировать право собственности до 100% выплаты задатка по договору социальной ипотеки.
Так согласно п. 2 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же границы земли не установлены, то любой владелец квартиры данного здания вправе обратиться в государственные органы с заявлением о формировании участка.
Кроме того согласно ст.75 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Следовательно, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме независимо от того, включены ли в договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок, наряду с помещением считается заложенной соответствующая доля в праве собственности на земельный участок. При заключении договора ипотеки, будущие собственники при покупке жилого помещения также приобретают придомовую территорию с соответствующим благоустройством, озеленением и имеющимся имуществом.
На городской земле на то время, пока ведется строительство дома, компания Застройщик с КЗИО заключают инвестиционный договор, кадастровая палата, в свою очередь, выдает выписку из паспорта, который формируется только на время строительства к этому договору. По условиям этого договора Застройщик или Инвестор может оформить строение в собственность, расположенный же под ним и прилегающий земельный участок оформляется в этом случае в аренду. В настоящем случае, ни Застройщик ни Инвестор таким своим законным правом не воспользовался, не подал в свое время заявку на межевание и формирование земельного участка в госорганы, и, таким образом, участок считается несформированным.
На сегодняшний день, возникает необходимость в формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом, поставив его на кадастровый учет и установив право общей долевой собственности, разделив земельные участки на доли, так как согласно Гражданского и Налогового кодекса РФ при купле-продаже жилых помещений возникает проблема отчуждения придомовой территории, которая согласно п.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно п.2 ст.23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Следовательно, зарегистрировать долю земельного участка под многоквартирным жилым домом в общую долевую собственность без регистрации права собственности на помещение будет невозможно.
Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани- организация обеспечивающая межотраслевую координацию деятельности всех уполномоченных субъектов управления муниципальным имуществом, внедряя современные формы управления в решении вопросов, связанных с управлением и распоряжением муниципальным имуществом и земельными участками, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города. Реализуя имущественную и земельную политику на территории города, КЗИО г.Казани предоставляет физическим и юридическим лицам земельные участки в аренду из земель населенных пунктов для целей не связанных со строительством, а именно для организации автостоянки (экологической парковки), что не относится к благоустройству территории.
Так как организация стоянки (парковочной зоны) на земельном участке третьими лицами является коммерческой деятельностью, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и получает доход, следовательно, данная территория должна быть выставлена на торги для выкупа намерений о заключении договора аренды с уведомлением участников правообладателей (собственников и будущих собственников) земельных участков. Данные действия исполкомом исполнены не были, чем повлекли нарушение охраняемой законом меры юридически возможного поведения жителей, внедряясь в общее имущество многоквартирного жилого дома и ущемляя законные права свободного и оплачиваемого обращения земельным участком придомовой территории, расположенной вблизи многоквартирного жилого дома, в пределах кадастровых сведений границ территории недвижимости.
Организация парковки на земельном участке относится к условно разрешенному виду использования земельных угодий и в соответствии со ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков, подверженных риску такого негативного воздействия. Данные действия произведены не были, тем самым нарушив действующее законодательство и тем более конституционные права граждан, проживающих в многоквартирном доме исключив возможность представить замечания или соответствующие предложения.
Данный вопрос характерен и для других домов построенных по программе социальной ипотеки и на сегодняшний день имеет болезненный порядок его разрешения.
На основании вышеизложенного, просим Вас принять меры по выяснению законности о передаче в аренду КЗИО г.Казани земельных участков, расположенных вблизи и на придомовой территории многоквартирных жилых домов, построенных по программе социальной ипотеки и инициировать обращение в Кабинет Министров Республики Татарстан по вопросу об издании нормативно- правового акта о комплексе инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов и передаче данных земельных участков в обще долевую собственность граждан.
Ответ просим направить по адресу: ул. ______________, дом ____, кв._____.